Huizen splitsen een oplossing voor de woningnood?

De maatschappelijke discussie over het woningtekort gaat bijna altijd over de vraag hoeveel woningen we waar dienen te bouwen. Maar is woningbouw de enige optie of helpt huizen in tweeën splitsen ook tegen de woningnood? Het Financieel Dagblad gaf een voorzetje: we moeten ook kijken naar onderverhuur en samenwonen (Jongsma 2022). De krant stelt nogal optimistisch dat het woningtekort zal dalen als we daar op inzetten. We doen een poging de voors en tegens van woningsplitsing op een rijtje te zetten en de vraag boven dit artikel te beantwoorden: is huizen splitsen een oplossing voor de woningnood?

Onder woningsplitsing verstaan we het splitsen van een een bestaande woning in verschillende zelfstandige woningen. Wanneer een woning te groot is voor de huidige bewoner(s) is het mogelijk tot splitsing over te gaan. Het mes snijdt aan twee kanten: er wordt woonruimte gecreëerd én er komt geld vrij voor de financiering van zo’n project. Toch hoor je weinig over huizen die in tweeën gesplist worden om het probleem van de woningnood op te lossen. Zijn er te weinig grote huizen?

Te weinig grote huizen?

Nederlanders beschikken gemiddeld over 65 vierkante meter woonoppervlakte. In Amsterdam moeten ze het met 49 vierkante meter doen, maar in Limburg, Gelderland, Drenthe, Groningen, Overijssel en Friesland ligt het aantal vierkante meters ruim boven de 70. Een uitschieter is de gemeente Staphorst. Daar beschikken de inwoners gemiddeld over 102.3 vierkante meter woonoppervlakte (CBS, 2018).

Hoe zit het met de verhouding kwaliteit – kwantiteit?

Vergelijken we de situatie in Nederland (gemiddeld dus 65 vierkante meter) met die van onze ooster- en westerburen (Duitsland, 46 vierkante meter en Groot Brittannië, 44 vierkante meter), dan zou je verwachten dat woningsplitsing in ons land meer kans maakt dan in onze buurlanden (Statistisches Bundesamt, 2018) (Williams, 2011).

Kwaliteit en kwantiteit

Uit diverse studies blijkt dat de woningnood niet opgelost wordt door eenvoudigweg veel huizen te bouwen en/of te splitsen. Een veelheid aan factoren speelt een rol. Te noemen is een onderzoek dat de provincie Overijssel liet doen door de Rekenkamer Oost-Nederland (2019). De opdracht was: kijk naar de oplopende huizenprijzen, de kwaliteit van wonen en de verduurzaming van woningen. Doordat er enkele jaren eerder in deze regio nog sprake was van een overcapaciteit aan woningen, werden verschillende woningbouwplannen vernietigd bij de Raad van State (Mekel en Matthijssen, 2019). Men begon te beseffen dat niet alleen de kwantiteit van het aantal woningen van belang was, er moest ook aandacht komen voor de kwaliteit van de huizen. De rekenkamer moest onderzoek doen naar de vraag naar kennisverwerving: hoe zit het met de verhouding kwaliteit – kwantiteit? Het onderzoek loopt uit op de aanbeveling: probeer afspraken te maken over de kwaliteit van de woningen. Ga na over welke doelgroepen het gaat (waaronder statushouders); reken met de behoefte aan wonen & zorg; houd rekening met de stedelijke vernieuwing en tenslotte: inventariseer bestaande woningvoorraad (waaronder verduurzaming).

Dat biedt kansen in Hardenberg

Leegstand

Een thema dat nog niet genoemd is, is leegstand. Dataonderzoek van Springco Urban Analytics laat zien dat veel kamers en zolders op dit moment leegstaan. Vooral zogenaamde empty nesters (ouders waarvan de kinderen het huis uit zijn) en senioren wonen opvallend ruim. Gert Jan Hagen en Cyril Crutzen van Springco Urban Analytics vinden het hoog tijd dat het bouwbeleid wordt toegespitst op het beter benutten van woonruimtes die er al zijn. Zij beschrijven in hun onderzoek dat iedereen, ongeacht of je alleen bent, drie kinderen hebt, of met een hele familie in één huis woont, een woonkamer, een douche en een keuken nodig heeft. Vraag en aanbod moeten op elkaar afgestemd worden. Veel Nederlanders wonen erg ruim in vergelijking met inwoners van andere landen. Op veel plekken in Nederland is meer woonruimte beschikbaar dan in werkelijkheid te zien is. De onderzoekers spreken van een hoge ‘verborgen’ leegstand door consumentengedrag. De overheid zou niet alleen geld ter beschikking moeten stellen voor het bouwen van nieuwe woningen, maar ook het splitsen van woningen moeten bevorderen door (om te beginnen) kennis te vergaren over dit onderwerp.

Hardenberg

Een van de mensen die daar al mee bezig is, is Martijn Breukelman, wethouder in Hardenberg (OV). Hij heeft volkshuisvesting en wonen in zijn portefeuille en vindt dat “het splitsen van woningen een bijdrage kan leveren aan het oplossen van het woningtekort. Hierdoor kun je snel woningen toevoegen en waar mogelijk het aanbod beter laten aansluiten op de vraag. Bijvoorbeeld als er in een bepaald gebied veel vraag is naar kleinere en betaalbare woningen. Een ander voordeel van woningsplitsing is dat je meer woningen op de begane grond (de zogenoemde ‘nul-tredenwoning’), of meer-generatiewoningen kunt realiseren, waardoor ouderen de mogelijkheid krijgen om langer in de eigen omgeving of samen met kinderen en kleinkinderen te wonen.”

Breukelman is positief over het splitsen van woningen. Wel benoemt hij de voorwaarde dat het proces goed begeleid wordt door de gemeente. Een punt als extra hinder en geluidsoverlast moet serieus onder de loep genomen worden. Maar “door het splitsen van leegstaande boerderijen kan voorkomen worden dat kenmerkende boerderijen worden afgebroken. Dat biedt kansen in Hardenberg”, zegt Breukelman.

 

Kampen

In de stad Kampen (OV) denkt het gemeentebestuur heel anders over woningsplitsing. René Penning is Strategisch Adviseur Wonen in Kampen. Op de vraag of het splitsen van woningen, om meer woonruimtes te creëren een goede optie is, antwoordt hij: “Aan de ene kant leidt splitsing en verkamering van woningen tot een hogere woningbezetting en daarmee tot een efficiënter gebruik van het woningbestand. Maar aan de andere kant, nee, het is geen oplossing voor de woningnood.”

In de gemeente van Penning is het splitsen van woningen in het verleden verkeerd uitgepakt. Nu heeft Kampen daarom een anti-splitsingbeleid dat gericht is op het voorkomen van wat hij noemt: “Een specifiek Kampens probleem: het voorkomen dat kwetsbare jongeren in goedkope woningen terecht komen. Het heeft tot veel overlast geleid in de Kampense binnenstad.” Los van overlast in de stad is Penning ook van mening dat de meeste mensen boven de 25 jaar helemaal geen zin hebben om hun woning te delen. Daarnaast is woningsplitsing bij een reguliere woning meestal ook niet mogelijk.

Het is duidelijk dat Kampen er alles aan doet om het splitsen van woningen tegen te gaan. Het college spreekt van een ongebreidelde toename van kleinere, onzelfstandige woonvormen, waardoor er problemen zijn ontstaan op het gebied van de leefbaarheid. De Stentor (2020) noemt dit verhullend taalgebruik voor overlast die ‘jongeren met gedragsproblemen’ veroorzaken: overmatig drank- en drugsgebruik, vechtpartijen en intimiderend gedrag. De opmerking dat  ‘zorgcowboys’ deze jongeren onderbrengen in gesplitste wooneenheden lijk er op te wijzen dat er nog huiswerk te doen is in Kampen. Het tegengaan van woningsplitsing kan toch niet de oplossing zijn voor problematisch gedrag?

Student ruimtelijke ontwikkeling Jonathan filosofeert regelmatig over het onderwerp huizensplitsing. “Als mij later gevraagd wordt om mijn woning op te splitsen zou ik dat niet doen.” Jonathan ziet wel een andere manier om het splitsen van woningen mogelijk en makkelijker te maken. “Als een huis verkocht wordt, kan er een tussenstap gemaakt worden. Zo kan een woningcorporatie een huis opkopen om het vervolgens in tweeën te delen en weer te verkopen. Dus mogelijkheden zijn er zeker.” Jonathan laat een voorbeeld zien van een huis in de Wipstrik (een wijk in Zwolle). “Dit huis staat te koop. Als je door het midden een lijn trekt, heb je eigenlijk al twee complete woningen. Alleen de schuur moet nog verdeeld worden en er moeten nieuwe wandjes in. Dan is het huis prima bewoonbaar.”

Huis in de Wipstrik

Huis in de Wipstrik

Het splitsen van huizen is een goede mogelijkheid om het woningtekort enigszins terug te dringen. Maar of het probleem van de woningnood hierdoor helemaal opgelost kan worden…? Zijn mensen bereid hun woning op te splitsen? Vermoedelijk wel als ze er echt belang bij hebben. Dat is het geval bij de oude Hardenbergse boerderij en bij het huis in de Wipstrik, dat bij verkoop door een woningcorporatie in tweeën gesplitst en aan twee gezinnen verkocht kan worden. Er zal nog veel water door de Vecht en de IJssel stromen voordat het grote probleem van de woningnood opgelost is.

Foto’s: cc; Funda, Rudmer Zwerver