Huizen splitsen een oplossing voor de woningnood?

Je hoort er weinig over; huizen die door tweeën gesplist worden om het probleem van de woningnood op te lossen. De ene helft voor de oorspronkelijke bewoner en het andere gedeelte voor een nieuw gezin, een starter, een student, of een alleenstaande. En dat terwijl Nederland volgebouwd staat met grote huizen.

Een Nederlander heeft gemiddeld een woonoppervlakte van 65 vierkante meter. In Amsterdam is dat weliswaar gemiddeld 49 vierkante meter, maar in Limburg, Gelderland, Drenthe, Groningen, Overijssel en Friesland ligt het gemiddelde in de meeste gevallen ruim boven de 70 vierkante meter. Met als uitschieter gemeente Staphorst (OV), waar een gemiddelde bewoner een woongrond bezit van 102.3 vierkante meter (CBS, 2018).

In tegenstelling tot het Hollandse gemiddelde van 65 vierkante meter, moet een Duitser het doen met 46 vierkante meter en een Brit met 44 vierkante meter (Williams, 2011).

Bomvol?

En dan nog iets; eind 2019 deed de Rekenkamer Oost-Nederland onderzoek naar de oplopende huizenprijzen, de kwaliteit van wonen en verduurzaming van woningen. In de provincie is er zelfs sprake van overcapaciteit, waardoor meerdere woningbouwplannen werden vernietigd bij de Raad van State (Mekel en Matthijssen, 2019). Dus de woningen in Oost-Nederland zijn én te groot én verschillende plannen voor nieuwe woningen werden geschrapt.

Staat Oost-Nederland niet al bomvol met huizen en is het plan van het komende kabinet om ‘rond de 100.000’ nieuwe woningen per jaar bij te bouwen, niet overdreven als Nederlanders al zo ruim wonen? De vraag rijst: is het probleem van de woningnood niet sneller en efficiënter opgelost als een deel van deze grootgrondbezitters de woning opsplitst?

Leegstand

Dataonderzoek van Springco Urban Analytics laat zien dat veel kamers en zolders op dit moment leegstaan. Vooral zogenaamde empty nesters (ouders waarvan de kinderen het huis uit zijn) en senioren wonen opvallend ruim. Gert Jan Hagen en Cyril Crutzen van Springco Urban Analytics vinden het hoog tijd dat het bouwbeleid moet worden toegespitst op het beter benutten van woonruimtes die er al zijn. Zo schrijven ze in hun onderzoek dat het logisch is dat iedereen, ongeacht of je alleen bent, drie kinderen hebt, of met een hele familie in één huis woont, een woonkamer, een douche en een keuken nodig hebt. Maar Nederlanders wonen veel ruimer in vergelijking tot andere landen. De onderzoekers spreken van een hoge ‘verborgen’ leegstand door consumentengedrag. Waarmee bedoeld wordt dat er op veel plekken in Nederland veel meer woonruimte beschikbaar is dan in werkelijkheid te zien is.

Dus volgens de onderzoekers is het splitsen van woningen een goede oplossing, maar dit is de theorie. Werkt het in de praktijk zo gemakkelijk?

Dé oplossing?

Martijn Breukelman is wethouder in Hardenberg (OV) en heeft volkshuisvesting en wonen in zijn portefeuille. “Het splitsen van woningen kan een bijdrage leveren aan het oplossen van het woningtekort”, vertelt Breukelman. “Hierdoor kun je snel woningen toevoegen en waar mogelijk het aanbod beter laten aansluiten op de vraag. Bijvoorbeeld als er in een bepaald gebied veel vraag is naar kleinere en betaalbare woningen. Een ander voordeel van woningsplitsing is dat je meer woningen op de begane grond (de zogenoemde ‘nul-tredenwoning’), of meer-generatiewoningen kunt realiseren, waardoor ouderen de mogelijkheid krijgen om langer in de eigen omgeving of samen met kinderen en kleinkinderen te wonen.”

Breukelman is dus positief over het splitsen van woningen, wel benoemt hij dat het aandacht vraagt van de gemeente. Zo moet er goed gelet worden op extra hinder en geluidsoverlast, maar: “Door het splitsen van leegstaande boerderijen kan voorkomen worden dat kenmerkende boerderijen worden afgebroken. Dat biedt kansen in Hardenberg”, zegt Breukelman.

In de stad Kampen (OV) denkt het gemeentebestuur hier heel anders over. René Penning is Strategisch Adviseur Wonen in Kampen. Op de vraag of het splitsen van woningen, om meer woonruimtes te creëren een goede optie is, antwoordt hij: “Aan de ene kant leidt splitsing en verkamering van woningen tot een hogere woningbezetting en daarmee tot een efficiënter gebruik van het woningbestand. Maar aan de andere kant, nee. Het is geen oplossing voor de woningnood.”

Verkeerd uitgepakt

In de gemeente van Penning is het splitsen van woningen in het verleden verkeerd uitgepakt. Nu heeft Kampen daarom een anti-splitsingbeleid dat gericht is op het voorkomen van wat hij noemt: “Een specifiek Kampens probleem: het voorkomen dat kwetsbare jongeren in goedkope woningen terecht komen. Het heeft tot veel overlast geleid in de Kampense binnenstad.” Los van overlast in de stad is Penning ook van mening dat de meeste mensen boven de 25 jaar helemaal geen zin hebben om hun woning te delen. Daarnaast is woningsplitsing bij een reguliere woning meestal ook niet mogelijk.

Dat is duidelijk. In Kampen is het splitsen van woningen geen optie, als het aan René Penning ligt.

“Het ligt eraan hoe het gebeurt”, vertelt student ruimtelijke ontwikkeling Jonathan. Hij filosofeert regelmatig over het onderwerp huizensplitsing. “Als mij later gevraagd wordt om mijn woning op te splitsen zou ik dat niet doen.” Jonathan ziet wel een andere manier om het splitsen van woningen mogelijk en makkelijker te maken. “Als een huis verkocht wordt, kan er een tussenstap gemaakt worden. Zo kan een woningcorporatie een huis opkopen om het vervolgens door tweeën te delen en weer te verkopen. Dus de mogelijkheid is er zeker.” Jonathan laat een voorbeeld zien van een huis in de Wipstrik (een wijk in de stad Zwolle). “Bijvoorbeeld dit huis, het staat te koop. Als je hier dwars door het midden een lijn trekt, dan heb je eigenlijk al twee volledige woningen. Alleen de schuur moet verdeeld worden en er moeten een aantal nieuwe wandjes in. En het huis is prima bewoonbaar.”

Huis in de Wipstrik

Het splitsen van huizen is dus mogelijk. Maar of het grote probleem van de woningnood hierdoor opgelost kan worden, nee. Het is geen alternatief voor de woningnood in zijn geheel. Dan moeten te veel mensen bereid zijn een woning op te splitsen. Maar in het klein is het zeker mogelijk. Bijvoorbeeld door een oude boerderij in Hardenberg niet te slopen, maar het huis door tweeën te splitsen en het een nieuw leven te geven. Of het huis in de Wipstrik, als dat verkocht wordt, kan een woningcorporatie er twee woningen van maken en het bijvoorbeeld aan twee gezinnen verkopen. Al met al, geen oplossing voor het grote probleem, maar op microniveau biedt het zéker kansen.

Foto’s: cc; Funda, Rudmer Zwerver